Выгодна ли сдача квартиры в аренду

Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье

Иметь квартиру в Москве и сдавать ее приезжим – мечта многих жителей России. Именно поэтому, поднакопив достаточное количество средств, большинство предпочитает вкладывать их в квадратные метры. Бытует ошибочное мнение, что доходов от сдачи жилой недвижимости хватит на безбедную старость даже детям и внукам. На самом же деле все гораздо сложнее.

Таким образом, доходность составляет 6 % без учёта расходов. На первый взгляд кажется, что это выгоднее, чем вкладывать деньги под проценты в банк. Но следует понимать, что жильцы могут неожиданно съехать и придется искать новых квартирантов, на что уйдет не один месяц. Также может понадобиться понадобится обновить ремонт, купить новую мебель и технику взамен старой и испорченной. И не забывайте про 13 % подоходного налога физлица, а также налог на имущество (0,1-0,3%).

1. Расположение

Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе. Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса. Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).

Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете. Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен. Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.

Покупка мебели и техники — краеугольный камень в вопросе аренды жилья. Требования у съемщиков очень разные. Можно полностью оборудовать квартиру, но упустить клиентов, у которых уже все куплено (например, осталось от прошлой съемной квартиры). Можно ничего не покупать, но квартиры без мебели сдаются дешевле, чем с ней. Идеальный вариант — иметь определенную сумму, которую вы готовы вложить в квартиру, но дождаться реальных квартиросъемщиков и купить ту мебель и оборудование, которые нужны именно им. Иногда недостающий элемент покупают сами жильцы в счет арендной платы. Но в этом случае рекомендуется сразу оговорить сумму, о которой идет речь, а еще лучше – прописать это условие в договоре найма.

Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?

Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.

Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.

Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.

Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.

Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.

Метраж и планировка

Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.

Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 – 40 кв.м.

— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Сколько можно заработать на аренде жилья

По итогам 2019 года доходность аренды жилья оказалась выше, чем у банковских вкладов — 7,8% годовых против 5,3%. При этом из-за снижения ключевой ставки ЦБ РФ в 2020 году проценты по вкладам продолжают уменьшаться и уже едва покрывают инфляцию.

Читайте также:  Как обжаловать отказ в назначении пенсии

Доходность и срок окупаемости варьируются от города к городу. Выгоднее всего покупать квартиры в аренду в Астрахани. Там доходность арендного жилья составляет 10,6%, а срок окупаемости — 9,5 лет. На высокую доходность от сдачи в аренду можно рассчитывать в Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%) и Воронеже (8,9%). Стоимость жилья в этих городах невысока, а арендные ставки держатся на среднем уровне. В Москве средняя доходность жилья составляет 5,5%, а срок окупаемости — 18 лет. К городам с низкой доходностью недвижимости эксперты также относят Казань (6,3%), Владивосток (6,4%) и Сочи (6,6%).

Рассчитать доходность квартиры можно самостоятельно. Например:

Стоимость квартиры: 5 млн рублей

Арендная ставка: 30 тысяч в месяц

Доход в год от сдачи в аренду: 360 тысяч рублей

Налог на имущество в год*: 2 тысячи рублей.

*Можно рассчитать на сайте ФНС. Для примера был посчитан налог на однокомнатную квартиру в Москве

Расходы на коммунальные платежи за вычетом счетчиков в год: 36 тысяч рублей

НДФЛ (4% при оформлении договора с арендатором в качестве самозанятого): 15 тысяч рублей

Чистый доход от сдачи в год: 360 000 — (36 000+15 000+2 000)=307 000 рублей

Доходность квартиры при 100% занятости: 307 000/5 000 000*100 = 6,14%*, срок окупаемости — больше 16 лет.

*доходность рассчитана без учета возможного ремонта или обновления мебели

Стоимость квартиры: 5 млн рублей

Сдаете квартиру? А вы считали доходность от сдачи?

Во первых, это коммерческая недвижимость. Около 8-15% годовых. Но тут нужно хорошо разбираться в вопросе и уметь выбирать.
Есть еще доходные дома и апарт-отели. Доходность данных инвестиций тоже обычно выше, чем доходность от сдачи квартир. Управлением и обслуживанием занимается УК. Но и тут важны удачное расположение и честность УК. А еще порог входа здесь выше.
Третий вариант: можно купить большую квартиру, поделить ее на комнаты и сдавать как хостел.
Или сдавать квартиру под съёмки (кино, фотосессии), потратившись на соответствующий ремонт и оформление зон.

Можно ли жить на арендную плату с нескольких квартир?

С другой стороны, жить на арендную плату с нескольких квартир все же можно. Мы вас не отговариваем. Но нужна абсолютная уверенность в том, что дело не прогорит в ближайшем будущем. Для этого вернемся на абзац выше и вспомним про ключевое звено успеха – расчеты. Оцените и сопоставьте вместе следующие факторы: цену квартиры, общую стоимость коммунальных услуг, расходы на ремонт, частоту проведения ремонтных работ, дороговизну интерьера, налоги, время вероятного простоя жилища и т. д.

Иными словами, рекомендуется основательно продумать все плюсы и минусы, а также адекватно оценить собственные затраты на уход за недвижимостью в том случае, если она у вас уже имеется. Специально приобретать жилье для того, чтобы впоследствии сдавать его в аренду, экспертам рынка представляется нецелесообразным. Считается, что такой вклад окупается как минимум за 10 лет. А теперь, давайте четко и по пунктам. Ниже мы опубликовали несколько советов, которые помогут вам понять, стоит ли сдавать квартиру в аренду ради получения пассивного дохода.

Если все условия соблюдены, и у вас получается успешно сдавать жилплощадь, то это действительно здорово. Как можно заметить, в этом деле очень много нюансов и ни один из них нельзя не принять во внимание. В будущем незначительный просчет обернется большой потерей.

Купить недорогую недвижимость в Греции. СтОит ли?

Невыгодно. ОФЗ купите под 7,5%. Выгода та же, спокойствия больше.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как производится оценка авто

Автосалон производит оценку старого автомобиля по следующим критериям:

  1. Марка.
  2. Год выпуска.
  3. Пробег.
  4. Комплектация.
  5. Внешний вид и техническая исправность.
  6. Наличие документов на автомобиль.
  7. Спрос на автомобили конкретной марки и года выпуска на рынке.

Автосалону выгодно оценить авто ниже, чем есть на самом деле. Но в данном случае это плата за скорость проведения сделки. Продавцу не нужно искать покупателя, тратить время на показы и оформление сделки: все это он делает один раз — в салоне.

Как определяется цена старого автомобиля по трейд-ину . Нет специальной формулы, по которой рассчитывалась бы цена. Каждый дилер считает ее по-своему — на основе критериев, перечисленных выше.

Рассчитать примерную стоимость старого автомобиля можно с помощью специального калькулятора. Далее — сравнить предложения автосалонов и выбрать более выгодное.

Попробуем рассчитать рыночную стоимость автомобиля. Если верить калькулятору, рыночная цена Соляриса 2015 года — 467 тысяч рублей, а оценочная по трейд-ину — 348 тысяч рублей, на 25% ниже рыночной.

Читайте также:  Как открыть свою автомойку с нуля

Расчет рыночной и оценочной стоимости на примере автомобиля Хендай Солярис

Почему между рыночной и оценочной стоимостью такая разница. Автосалон проводит диагностику автомобиля, при необходимости — мелкий ремонт и химчистку. На все это он тратит время и материалы. Еще автосалон точно не знает, когда автомобиль купят, и берет на себя обязанность содержать его и рекламировать.

Как определяется цена старого автомобиля по трейд-ину . Нет специальной формулы, по которой рассчитывалась бы цена. Каждый дилер считает ее по-своему — на основе критериев, перечисленных выше.

Trade-in выгоднее обычной продажи?

Чтобы разобраться, сдавать автомобиль в трейд-ин или нет, необходимо ознакомиться с плюсами и минусами такой программы. Если собственнику необходимо как можно быстрее продать ТС, то лучше отдать предпочтение именно трейд-ин, так как это существенно экономит время. Помимо этого, не придется искать покупателя.

Но важно учесть, что при трейд-ин собственник ТС теряет часть финансов. Это связано с тем, что дилер занижает стоимость автомобиля, чтобы в дальнейшем реализовать его и получить прибыль.

Плюс самостоятельной купли-продажи заключается в том, что собственник может назначить свою цену. Но если автомобиль нужно продать в кратчайшие сроки, то не стоит ее завышать. Лучше всего ориентироваться на нижнюю планку рынка.

Главный минус самостоятельной продажи – на поиск покупателя может уйти много времени. Собственнику каждый раз придется показывать автомобиль и тратить свое время. Также есть риск наткнуться на мошенников.

Если подводить итог, то самостоятельная продажа авто позволит выручить с его продажи больше средств. Если же собственник боится наткнуться на мошенников или ждать, когда объявиться покупатель – нет времени, то лучше воспользоваться услугами дилерского центра.

Плюс самостоятельной купли-продажи заключается в том, что собственник может назначить свою цену. Но если автомобиль нужно продать в кратчайшие сроки, то не стоит ее завышать. Лучше всего ориентироваться на нижнюю планку рынка.

Fedrych › Блог › Его величество трейд ин: «Как потерять по минимуму в этом мракобесии»

Не ожидал, что мой сказ про покупку машины вызовет хоть какой-нибудь интерес.

Кстати, удалось пообщаться с менеджерами, которые участвовали в этой эпопее.

Просили передать, что никто из них не пострадал 😉

Правда, один салонов попросил не раскрывать ценников, которые в итоге были предложены по машине в трейд ин. Видать, не хотят прецедентов. Хайп хайпом, но я решил пойти людям на встречу. В любом случае я наглядно изложу ход моих действий.

Обещал. Выполняю. Поехали.

Почему я решил сдавать машину в трейд ин?

Пробег на моей трешке был родной 237 000 тысяч км. Чтобы привести машину в порядок, нужно было вложить порядка 80-100 тыс рупи.

Чтобы не размазывать кашу по тарелке, просто приведу в пример бампер.

В общем, полез на авто.ру и авито, разместил объявление. Старался быть МАКСИМАЛЬНО ЧЕСТНЫМ. Указал реальный пробег. Расписал, что и как делал, как часто менял масло. Упомянул о нюансах по переднему бамперу. Поставил средний ценник для такого года. Но сами понимаете у остальных «честных» машин пробег был 100 – 120 тыс км. Машинам по 12 лет, а на них почти не ездил никто))) Ясен пень люди звонили, но всех смущал пробег. Крутить я его не стал.

Короче плюнул. Перед тем как отправиться на оценку прошел тренинг от друзей. Это уже стало традицией 🙂

На первый этап был дан след инструктаж:

1. Необходимо обратить внимание. Стоят ли у дилера бу машины на продаже. Если парк большой, значит высокий шанс отдать машину с минимальными потерями.

2. Называть цену за автомобиль надо по следующим параметрам: среднерыночная (от нее сразу отгрызут минимум 20%) + заложить минимум на 30 тыс больше, чем хочешь за нее получить в итоге (почему 30 объясню позже)

Усек. Поехал на оценку.

Меня знакомят со специалистом отдела трейд ин. Позитивный дядька в модных очках. Полненький немного. Курит вейп. С ним можно вечность говорить о б/у машинах. Рассказал ему о машине. Он спросил про ПТС, кол-во владельцев. Крашена, не крашена. Просит ли масло. Я все рассказал. Озвучил ему средний ценник по рынку (он абсолютно спокойно находится на автору). Пока мы с менеджером по продажам общались, катались, они уже все посчитали.

Как неудивительно с рыночной цены они скинули ровно 20%. Цена уперлась в ту, которую я держал в голове с запасенными на черный день 30-ью тысячами 🙂

Обычно с этого этапа все расчеты по сделке проходят с ориентиром на этот ценник, и клиент ничего не подозревающий строит себе внутри воздушные замки…

Далее проследовала ночь переговоров, которая была подробно описана в первой части. Через день-два я привез машину на оценку.

Наступал этап №2.

1. Уточнить: взимается ли плата за диагностику в случае отказа? Если нет, то со спокойной душой проходить процедуру. Если да, то лучше пусть это будет последний салон в списке. Лучше это было сделать на этапе 1, но я прошляпил.

2. Несмотря на давление нужно защитить первоначальную цену.

3. Получить на руки диагностический лист по итогам оценки (на худой конец сфотографировать). Поверьте на слово, это сложная задача.

В салоне 1 за диагностику платить в случае отказа не надо. Приехал. Сдал машину. Прождал 3 часа.

Вызывают меня менеджер по продажам и специалист по трейд ину. Показывают список, что там чуть ли не полморды нет на машине))) тут же подбадривают, что все понимают, машина не новая и т.д.

Как завещали друзья сейчас должна была быть затронута скидка в размере 30 тыс рублей на устранение недостатков для будущего владельца. И, блин, все как по накатанной))) Цитирую: «Мы бы хотели попросить у вас скидку 30 тыс на устранение важных недостатков для будущего владельца».

Читайте также:  Новости раздела Поощрения и взыскания

Подытоживая: не давайте эту скидку. Как показывает практика (инфа от тех, кто работает в трейд ине): никто глобально ничего делать не будет. Все это развод.

Тут надо просто сказать нет. Есть два крутых блогера



Почему я решил сдавать машину в трейд ин?

От теории к практике

Давайте рассмотрим на реальном примере, как происходит процедура трейд-ин. Допустим, у нас есть автовладелец, назовем его Павел. У Павла в собственности пятилетний Kia Rio с честным пробегом почти сто тысяч километров. Машина ездила все пять лет по обычному маршруту городского жителя, периодически выбираясь на дачу, а иногда и к родственникам в дальнюю губернию. Были два небольших ДТП, пострадали бампер и крыло, которые были отремонтированы по КАСКО у официального дилера. Также при переезде потерялся второй ключ от машины. По технической части нареканий не было, все что говорил дилер менялось вовремя и обслуживание происходило только на специализированных СТО. Павел захотел поменять машину на более новую, а так как марка устраивала его полностью, то следующей машиной может вполне быть Kia.

Но сначала нужно продать Rio. Беглый осмотр сайтов по продажам автомобилей выявил значительный разброс цен на похожие автомобили. От трехсот тысяч за заезженные автомобили из под такси, до практически семисот тысяч за ухоженные машины с минимальными пробегами. Машину хотелось поменять быстро, поэтому было принято решение разместить объявление в интернете с суммой продажи в 600 тысяч рублей. Психологически Павел был готов продать свой автомобиль за 550 тысяч.

Однако подобных машин на рынке огромное количество, покупатели звонили вяло, в основном интересовались возможностью купить Rio здесь и сейчас, но за четыреста тысяч. Павла подобные предложения не устраивали и после нескольких встреч с потенциальными, как ему казалось, клиентами, было принято решение отправится к дилеру Kia.

Встретил его менеджер отдела подержанных автомобилей, заполнил документы и указал клиентскую зону, где можно подождать вердикт относительно цены машины. Перед этим этапом вас могут попросить заплатить за диагностику машины некоторую сумму. Обычно это несколько тысяч рублей. Сделано это с целью избежать бесплатной дилерской диагностики машины. Часто бывали случаи, что после проведенной комплексной диагностики, клиенты уезжали из автосалона со списком неисправностей или слабых мест машины, на которые нужно обратить внимание. Дабы исключить «халявщиков», дилеры стали брать деньги за услугу диагностики, но если будете покупать у них машину, их добавят к озвученной стоимости вашего авто. Наш Павел об этом не знал и, обескураженный, оставил в кассе автосалона несколько тысяч рублей за диагностику.

Спустя пару часов, тот же менеджер вынес вердикт. Дилер готов выкупить автомобиль Павла за 430 тысяч. Задохнувшись от возмущения, наш автовладелец хотел высказать менеджеру все, что он о нем думает, но вовремя сдержался. Озвученная цифра оказалась гораздо меньше, чем рассчитывал получить за машину Павел. Давайте разбираться, как так получилось.

Однако подобных машин на рынке огромное количество, покупатели звонили вяло, в основном интересовались возможностью купить Rio здесь и сейчас, но за четыреста тысяч. Павла подобные предложения не устраивали и после нескольких встреч с потенциальными, как ему казалось, клиентами, было принято решение отправится к дилеру Kia.

Недостатки и подводные камни — в чем может быть подвох?

Несмотря на очевидные плюсы, трейд-ин имеет и ряд минусов:

  1. Низкая оценочная стоимость машины. Сумма, которую предложит дилер, может быть и в два раза меньше рыночной. Несмотря на то, что дилер заинтересован в продаже новых машин, он включает в оценочную стоимость свои статьи расходов. Поэтому нужно быть готовым к тому, что ожидания по стоимости машины и реальный результат оценки в салоне могут сильно отличаться.
  2. Ограниченность выбора и навязывание конкретной машины. В салоне могут предложить доступные варианты и при этом начать убеждать обратить внимание на те машины, которые продавцу нужно продать в первую очередь. Также возможно навязывание дополнительных услуг, ввиду которых конечный ценник существенно повысится.
  3. Возможность купить как новый, так и подержанный автомобиль. Этот фактор может быть как преимуществом, так и недостатком. Такой вариант может помочь сократить расходы, но нужно учесть, что машина, которая была сдана иным владельцем, может быть не проверена и не приведена в порядок надлежащим образом.

Нередко в трейд-ин встречаются проблемные машины по причине низких требований. Если вы обратили внимание на подержанное авто, отнеситесь к покупке так же серьезно, как если бы вы делали покупку самостоятельно – полностью проверьте машину и убедитесь, что с ней все в порядке.

Существуют и другие подводные камни. Многое зависит от четности дилера и его официального статуса. При сотрудничестве с неофициальным дилером рассчитывать на определенные гарантии не стоит. Дилер может увеличивать конечную цену, навязывая дополнительные услуги и условия.

Также встречаются разные комиссионные схемы на весьма сомнительных условиях.

Салон может предложить помощь в продаже машины по более высокой цене, выставив ее на площадке салона. Но для продавца это чревато дополнительными договорами, ввиду которых расходы могут значительно возрасти. Если в силу определенных причин автосалон не готов купить машину сразу и предлагает подозрительные схемы, лучше обратиться к другому дилеру.

При самостоятельной продаже продавец может сам определить стоимость машины. Если задача – продать автомобиль как можно быстрее, рекомендуется установить стоимость, близкую к нижней планке рынка. Если же есть время подождать, ориентиром может стать верхняя планка.

Ссылка на основную публикацию