Как заключить договор аренды на неопределенный срок

Как заключить договор аренды на неопределенный срок

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок .

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.
Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.
Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Обзор)), а также сложившейся правоприменительной практикой.
В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (п. 10 Обзора).

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:

Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

(4852) 93-25-23, 93-25-29

Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Дата размещения статьи: 30.03.2014

Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Основания для заключения

Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок:
– неуказание в договоре аренды срока такой аренды (п. 1 ст. 610 ГК РФ);
– пролонгация ранее действующего договора аренды при использовании преимущественного права (ст. 621 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сказано: если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это связано с тем, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.
Вместе с тем следует иметь в виду, что общие правила, поименованные выше, не распространяются на ситуации, когда такое ограничение прямо установлено законом. В частности, правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) не применяются к договору проката (ст. 627 ГК РФ), договорам аренды транспортных средств с экипажем (ст. 632 ГК РФ), договорам аренды транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ).
При неопределении срока в договоре найма жилого помещения договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Кроме того, ограничения могут быть предусмотрены и в иных законах РФ. В частности, ограничения на пролонгацию договора аренды муниципального и федерального имущества на неопределенный срок установлены Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество (ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, п. п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
В одном деле суд указал, что положения ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ не являются основанием для прекращения действия договора, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений, и обратной силы не имеют. Данная позиция согласуется с правовой позицией, выработанной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 28.12.2010 N 9143/10 (Постановление ФАС ЗСО от 12.07.2013 по делу N А27-17722/2012).

Читайте также:  Сколько часов можно работать по совместительству

Порядок расторжения

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора (при наличии соответствующих положений в договоре).
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 23.08.2013 N ВАС-10796/13 по делу N А33-8577/2012).
Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ такой договор может быть расторгнут при уведомлении арендодателем арендатора в установленный срок о расторжении договора.
Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом.
Так, в одном деле ФАС ВСО (Постановление от 13.06.2013 по делу N А33-14559/2012) со ссылкой на п. 2 ст. 54 ГК РФ и п. “в” ч. 1, ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” указал, что место нахождения юридического лица является одним из идентифицирующих признаков юридического лица, по данному адресу осуществляется связь с юридическим лицом.
В связи с этим правильными являются выводы апелляционного суда о том, что истец предпринял все возможные меры для уведомления ответчика об отказе от договора аренды; ответчик должен предпринять все разумные и достаточные меры для получения почтовой корреспонденции по месту своего нахождения и несет риски непринятия таких мер; неисполнение арендатором своей обязанности об уведомлении арендодателя об изменении своих реквизитов не может возлагать на истца каких-либо дополнительных обязанностей по розыску арендатора и вручению ему соответствующих уведомлений.
Вместе с тем при направлении уведомления о расторжении договора аренды арендодатель должен позаботиться о наличии доказательств направления такого уведомления с удостоверением того факта, что именно было направлено. Как правило, таким доказательством является опись вложения. Отсутствие указанных доказательств не позволит расторгнуть договор.
Суды, исследовав и оценив в порядке ст. ст. 65, 68, 71, 75 АПК РФ имеющиеся в деле документы, пришли к выводу об отсутствии в материалах дела бесспорных доказательств вручения предпринимателю уведомления о расторжении договора аренды (Постановление ФАС ДО от 16.07.2013 N Ф03-2966/2013 по делу N А51-20916/2012). При этом представленная в дело копия почтового уведомления была правомерно не принята судебными инстанциями в качестве такого доказательства уведомления ответчика о расторжении договора ввиду отсутствия оригинала соответствующего документа.
Более того, суды критически оценили доводы истца о том, что доказательством вручения ответчику уведомления о расторжении сделки является письмо управления, в котором соответствующее уведомление поименовано в качестве приложения, поскольку такое указание не может являться бесспорным доказательством получения самого уведомления от уполномоченного на расторжение сделки лица (нет описи вложения).
При этом арендодатель не лишен на будущее как возможности реализации права, закрепленного ст. 610 ГК РФ, при надлежащем уведомлении предпринимателя, так и определения судьбы спорного недвижимого имущества иным путем, включая заключение с ответчиком новой сделки, касающейся пользования спорным имуществом.
Из указанного следует: для того чтобы расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, в одностороннем порядке, арендодатель должен:
– направить уведомление в установленный срок;
– иметь доказательства направления уведомления по юридическому адресу (либо адресу, указанному в договоре);
– иметь доказательства, что именно уведомление о расторжении было направлено арендатору.

Способы защиты

Рассматривая возможные способы защиты, необходимо учитывать, что для арендатора и арендодателя эти способы будут различными.
При отправке арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и при неосвобождении со стороны арендатора объекта аренды арендодатель вправе требовать от арендатора:
– уплаты арендных платежей за весь срок пользования объектом аренды. При этом встречаются позиции, согласно которым данные платежи взыскиваются именно как арендные (хотя фактически договор уже расторгнут). Правильной представляется позиция, когда такие средства взыскиваются как неосновательное обогащение;
– освобождения занимаемых помещений. Данное требование не стоит путать с виндикационным требованием, поскольку этот способ является вещно-правовым. При арендных отношениях используются обязательственные способы защиты, в рассматриваемой ситуации основанные на ст. 610 ГК РФ.
Указанный подход нашел отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 16253/11 по делу N А40-132860/10-40-812.
Что касается позиции арендатора, то у него, как правило, один интерес – оставить договор действующим после получения уведомления о его расторжении. Избираемый арендатором способ защиты будет зависеть от субъектного состава: кто находится на стороне арендодателя, а также от совершенных со стороны арендодателя действий.
В частности, в случае, когда на стороне арендодателя выступает государственный орган или орган государственной власти, действия таких органов по расторжению договора, заключенного на неопределенный срок, могут быть оспорены в порядке главы 24 АПК РФ (либо может быть оспорено уведомление о расторжении договора как ненормативный акт). Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС ПО от 17.10.2013 по делу N А57-3636/2012).
Указанный вариант защиты представляется не совсем верным, поскольку в этом случае уведомление не отвечает критериям ненормативного правового акта. Однако анализ судебной практики показывает возможность применения данного способа защиты. Вместе с тем встречается и обратная практика, в соответствии с которой такой способ защиты характеризуется как неверный: Постановление ФАС ПО от 21.06.2013 по делу N А55-25220/2012. По указанному делу по требованию о признании незаконным решения государственного органа об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, признании договора аренды действующим было отказано, поскольку заявителем избран ненадлежащий способ защиты права с учетом того, что взаимоотношения сторон не вытекают из публичных полномочий государственного органа, а носят гражданско-правовой характер. Дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Также встречаются варианты с требованием о признании договора действительным и действующим (Постановления ФАС ЗСО от 26.06.2013 по делу N А45-24711/2012, ФАС МО от 14.05.2013 по делу N А40-52129/12-7-479, ФАС ЦО от 19.11.2013 по делу N А62-7460/2012).
При рассмотрении указанных требований суды выясняют следующие обстоятельства:
– являлся ли договор заключенным на неопределенный срок (пролонгировался ли договор на основании ст. 621 ГК РФ);
– направлялось ли арендодателем уведомление о расторжении;
– соблюдены ли условия при направлении уведомления;
– получено ли уведомление арендатором.
При заключении договора аренды на неопределенный срок есть как положительные, так и отрицательные моменты. Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Дата размещения статьи: 30.03.2014

Как составить договор аренды

  • Виды договора аренды
  • Необходимые документы
  • Как оформить
  • Особенности договора аренды недвижимого имущества
  • Особенности договора аренды движимого имущества

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

О том, стоит ли проводить регистрацию договора

Договоры аренды нежилых помещений с возможностью хранения профессионального оборудования должны быть зарегистрированы. При этом должна быть прописана длительность арендных отношений. Регистрация является обязательной, если срок аренды составляет от года и более.

Читайте также:  Льготы по налогу на землю для пенсионеров в 2020 году

Каждая сторона может отказаться от арендных отношений.

Для юридического лица договор аренды нежилого объекта, оформленный на срок более одного года и не зарегистрированный в специальной службе, может быть основой для использования штрафных санкций и налоговых пеней.

  1. Арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует использованию.
  2. Помещение имеет недостатками, которые были тщательно скрыты.
  3. Арендодатель должен выполнить обязанности, однако уклоняется от этого.
  4. Помещение оказалось в непригодном состоянии для эксплуатации (и в этом нет вины арендатора).

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора.

К основным способам продления договора аренды можно отнести:

  • его перезаключение на новый срок;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса. Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу. Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

30.03.2017 Незарегистрированный договор аренды, последствия?

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • – п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • – п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • – Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • – Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • – Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • – Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • – Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • – В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Читайте также:  Прожиточный минимум пенсионера в Байконуре в 2020 году

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Краткосрочный, долгосрочный и бессрочный договор аренды

Точное определение срока договора имеет большое юридическое значение. Прописывая условие в соглашении об аренде, участники получают возможность правильно рассчитать плату, выбрать оптимальный налоговый режим, установить момент возврата имущества собственнику. Четкие временные границы снижают риск споров при расторжении контракта. О чем следует помнить сторонам, рассказали эксперты-практики.

Точное определение срока договора имеет большое юридическое значение. Прописывая условие в соглашении об аренде, участники получают возможность правильно рассчитать плату, выбрать оптимальный налоговый режим, установить момент возврата имущества собственнику. Четкие временные границы снижают риск споров при расторжении контракта. О чем следует помнить сторонам, рассказали эксперты-практики.

Продление договора

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

  • автоматическое;
  • через подписание дополнительного соглашения;
  • через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате). Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.


Ст. 621 ГК РФ содержит интересную гарантию для добросовестных арендаторов – о преимущественном праве оформить соглашение на новый временной период. Это означает, что такой арендатор преимущество в глазах арендодателя перед другими лицами. О своем намерении воспользоваться правом арендодатель должен письменно уведомить собственника до истечения периода действия текущих договоренностей.

Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости

Поскольку договор аренды на неопределенный срок не является срочным договором, а представляет собой бессрочный договор, в котором не установлен срок его действия, то возобновление впоследствии сторонами данного договора на неопределенный срок также не обусловит обязанность его государственной регистрации. Представляется, что вышеизложенное справедливо и по отношению к пролонгации договоров, а не только к их возобновлению. Данная точка зрения объясняется тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры, заключенные на определенный срок, что подтверждено в п. 11 Письма Президиума ВАС РФ № 66.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

    Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора. Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

    арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия; собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

5. Ответственность Сторон

5.1. За нарушение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере ___ % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего Договора.

5.3. В случае систематического (2 и более раза) неправильного указания в платежном документе банковских реквизитов, предусмотренных в п.3.2 настоящего Договора, в результате чего денежные средства зачислены на код бюджетной классификации (КБК) «Невыясненные поступления», Арендатор уплачивает Арендодателю договорную неустойку в размере ______ (%) от суммы, подлежащей уплате в бюджет.

5.4. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

4.4.5. Обеспечить Арендодателю, доступ на Участок по их требованию, для целей контроля выполнения Арендатором п.4.4.2 настоящего Договора.

Ответственность сторон

Раздел является стандартным для любого подобного соглашения. Здесь требуется заполнить пункты штрафных санкций при нарушении одной из сторон условия соглашения, с указанием способа полсчета размера санкций и алгоритма их взыскания.


Условия соглашения должны быть отображены в письменном договоре. На сегодняшний день существует следующие виды сделок подобного рода:

Договор аренды земельной доли

Сделка по аренде земельной доли выгодна обоим контрагентам.

Владелец участка земли освобождается от забот по обработке земли, закупке удобрений, найму сельскохозяйственных рабочих и оплате их труда, сбору урожая и сбыту продукции. В то же время он остается собственником и имеет дополнительный доход в виде платы за аренду земли.

Арендатор земельной квоты, не вкладывая больших финансовых средств в покупку, получает на определенное время землю, на которой может выращивать те сельскохозяйственные культуры, которые приносят ему наибольший доход.

Российское законодательство допускает заключение арендной сделки по крупному земельному участку, которым владеют несколько граждан (или юридических лиц), каждый из которых имеет свою долю в этом участке.

Примерный договор аренды земельных долей – бланк 2020

Перед сдачей в аренду земельного участка нужно сформировать следующий пакет документов:

  1. Свидетельство о праве собственности.
  2. Если земельным участком владеет несколько собственников, то необходимо их согласие в письменном виде.
  3. Договор аренды в письменном виде.
  4. Документы, которые фиксируют вступление в силу этого договора. Они должны быть заверены в соответствующих инстанциях.

В конце статьи для скачивания доступен примерный образец соглашения. Заполнение договора осуществляется в соответствии с требованиями Гражданского и Земельного кодекса. Но здесь следует указать одну из категорий земли.

В соответствии с законодательством различают следующие категории земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • транспорта;
  • промышленности;
  • энергетики;
  • другого специального назначения.

Внимание! В договоре нужно четко обозначить права и обязанности сторон, а также дополнительные условия.

Соглашение подписывается двумя сторонами и готовится в двух экземплярах. Если срок действия условий не превышает одного года, то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В конце статьи для скачивания доступен примерный образец соглашения. Заполнение договора осуществляется в соответствии с требованиями Гражданского и Земельного кодекса. Но здесь следует указать одну из категорий земли.

Сроки

Максимальный срок для сдачи земли в аренду составляет 49 лет. При этом договор следует зарегистрировать в Росреестре. Если же он составлен на 11 месяцев с автоматической пролонгацией — сделку можно не регистрировать. При этом его не придется каждый раз перезаключать. Во всех случаях он будет считаться долгосрочным.

Как запасной вариант, чтобы избежать посещения Росреестра земельный участок можно арендовать на неопределенный срок. Но в двух последних вариантах у арендатора возникает слишком много рисков с возможностью расторжения договоренностей с арендодателем в самый неподходящий момент.

Кроме этого составляется предварительный договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Наименование зависит от условий указанных в первоначальном документе. Таким образом, по окончании срока аренды арендатор сможет выкупить землю из аренды в собственность за заранее оговоренную стоимость.

Ссылка на основную публикацию