Продажа дачи без посредников: подробная инструкция

Оформление продажи дачи

Процесс купли-продажи дачи включает в себя пакеты документов, заключение предварительного договора сторон, процесс повторного расчета стоимости дачного участка. После подобных действий оформляется основной договор о продаже дачи и новому владельцу вручается свидетельство про регистрацию права собственности.

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Какие документы нужны для покупки дачи

Большинство покупателей при покупке жилья прибегают к услугам риэлтора. Но многие хотят знать, как приобрести дачу самостоятельно, без посредников. Разобраться в этом вопросе поможет наша пошаговая инструкция.

Для начала нужно выяснить наличие всех документов у продавца дачи. При отсутствии каких-либо бумаг вам предстоит их делать после сделки, а это дополнительные расходы. Пока сделка не оформлена можно смело спрашивать документы у хозяина.

Для приобретения дачи необходимы следующие бумаги:

— кадастровый паспорт дома и участка;

— свидетельство на право собственности дома и участка;

— Доверенность, заверенная нотариусом, при совершении сделки доверенным лицом;

— письменное согласие второго супруга на продажу дачи;

— паспорт покупателя и продавца.

При правильном оформлении, сделка на покупку дачи будет юридически законной.

— кадастровый паспорт дома и участка;

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru)», – советует Валерий Новиков.

Читайте также:  Соглашение об изменении предмета договора

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги.

Из практики юриста.

Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.

Дача в охранной зоне

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

Илья Менжунов управляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.
Читайте также:  некачественно выполненный ремонт

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Алгоритм реализации дачи без участия посредников

Продажа дачного участка без посредников – сложная процедура. Она требует огромного количества времени на оформление документов, подготовки недвижимости к продаже и поиск покупателя. Если вы решили всё сделать самостоятельно, не прибегая к помощи агентства, то будьте готовы к трудностям.

Обобщенная пошаговая инструкция по продаже участка:

  1. Сбор необходимых документов;
  2. Определение стоимости дачи;
  3. Поиск покупателя;
  4. Составление и подписание договора;
  5. Переоформление имущества.

Ниже представлена детальная расшифровка алгоритма.


Документы для продажи дачи, которые предоставляются в обязательном порядке, следующие:

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

Как быстро продать дачу без посредников

✔ Фото должны быть четкими и правильно отражать цвета. У покупателя не должно складываться ощущения, что вы специально снимали дом в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Что влияет на стоимость

Когда дача будет готова к оценке, можно приглашать специалистов. Установить желаемую цену самостоятельно нельзя, поскольку здесь учитываются и кадастровые данные, и рыночная цена в регионе, и множество прочих факторов. К ним относится:

  • Местонахождение дачного участка. Чем дальше от города, тем меньше будет цена. Кроме того, важную роль играет инфраструктура, подъездные пути, транспортные развязки, экологическое состояние местности, наличие реки, озера или леса;
  • Фактическое состояние построенного на территории дома. Учитывается то, из какого материала он построен, насколько благоустроен, как давно проводился ремонт и прочие факторы;
  • Системы коммуникации — имеется ли электричество, водоснабжение, подача газа. Если нет подачи воды, то учитывается есть ли на участке своя колонка или колодец. Чем меньше удобств, тем стоимость ниже;
  • Сезон продажи. Для любого предложения есть время, когда спрос достигает максимальной точки. В данном случае продавать участок выгодно в сухой и тёплый период. Зимой цена дачи снижается и погодные условия, такие как дождь и грязь, не играют на руку продавцу.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция и перечень документов

Что указать в объявлении о продаже дома?

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, материалах, использованных при строительстве, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но если у покупателя большой выбор — это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком можно скачать здесь

Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом

Индивидуальные дома продаются вместе с правами на землю, на которой они построены.

Поэтому покупателю нужно следить, чтобы каждый из передаваемых объектов недвижимости был должным образом описан в договоре.

Как правильно оформить сделку, составить соглашение на куплю-продажу земельного участка с домом, какие пункты должны быть в документе, какова цена процедуры? Обсудим эти вопросы в статье.

Читайте также:  Коллективная материальная ответственность


В этом разделе собраны нормы, регулирующие:

Правила составления договора

Многие люди, являющиеся владельцами недвижимости, задумываются о том, как быстро и выгодно продать дачу. Для этого целесообразно заранее подготовить непосредственный участок, строение и документы на эти объекты.

Процедура продажи недвижимости предполагает составление договора купли-продажи дачи. Оформление документа может осуществляться самостоятельно или с помощью приглашенного юриста. К правилам составления договора относится:

  • при формировании этого документа учитываются положения ст. 549-557 ГК;
  • вносятся сведения в этот договор в присутствии обоих участников сделки;
  • обязательно формируется соглашение в письменном виде;
  • особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, представленного дачей, так как на основании имеющейся информации не должно возникать никаких сложностей с его идентификацией.

Если стоимость дачи является действительно существенной, то целесообразно для составления официальных документов пользоваться помощью юристов.

  • указывается место и дата заключения договора;
  • прописываются сведения об обоих участниках сделки;
  • перечисляются условия, на основании которых переходит право собственности покупателю;
  • приводятся права и обязанности сторон;
  • вносятся сведения об ответственности участников;
  • указывается, когда именно должны исполняться оговоренные заранее договоренности;
  • прописывается стоимость дачи, а также правила, на основании которых средства будут передаваться продавцу, причем наиболее часто для этого используется банковская ячейка;
  • перечисляются случаи, при которых может расторгаться договор;
  • указывается гарантии, подтверждающие, что даже при разных форс-мажорных обстоятельствах сделка будет заключена, а обязательства – выполнены;
  • при необходимости могут вноситься другие важные условия;
  • в конце приводятся реквизиты сторон, а также ставятся подписи участниками.

Адреса МФЦ

При наличии детей в возрасте до 18 лет или в случае несогласия на развод одного из супругов расторжение брака происходит через мировой суд. С исками о разделе имущества стоимостью свыше 50 тысяч рублей – через районный суд.

В случае электронного оформления заявления на развод госпошлина может быть оплачена со скидкой 30%. Ее стоимость составит 455 рублей с каждого супруга.

В каких случаях развод невозможен?

Планируя оформить развод без согласия супруги, нужно учесть моменты, при которых процедура невозможна. Расторгнуть брак нельзя, если:

Исковое заявление о разводе облагается госпошлиной в размере 650 руб. , если вы не делите имущество

Шаг 5. Выдача свидетельства о разводе

Специалист регистрирует факт развода в присутствии заявителя. Свидетельство о заключении брака возвращают с отметкой о записи.

По завершению процедуры выдают документ о расторжении брака с указанием:

  • фамилии каждого супруга до и после развода;
  • даты прекращения;
  • места государственной регистрации факта;
  • другой информации.

Свидетельство получают обе стороны.

  • муж против развода;
  • супруги делят между собой имущество стоимостью до 50 000 руб.

Развод без согласия жены

В целом, развод без согласия жены аналогичен процедуре расторжения брака без согласия мужа. И если в результате переговоров между ними не будет достигнуто общее решение, то развод будет осуществлен в описанном выше порядке, за исключением случая, когда жена беременна или воспитывает ребенка в возрасте до 1 года.

После того,как вы получите свидетельство о расторжении брака, нужно будет пройти в территориальный орган ФМС по месту проживания и предъявить его. После чего в ваш паспорт поставят штамп о расторжении брака.

👇 В каких случаях разводят в одностороннем порядке через ЗАГС, а когда – через суд

В соответствии с частью 2 статьи 18 расторгнуть брак в одностороннем порядке через органы ЗАГС можно, если:

  • супруг, с кем предстоит развод, признан безвестно отсутствующим, о чем есть вступившее в силу решение суда;
  • признан недееспособным (также с подтверждением данного факта вступившим в силу решением суда);
  • оказался в местах лишения свободы по приговору суда на срок не менее трех лет.

Если же речь идет о разводе через суд, то здесь основаниями будут:

  • один из супругов не согласен с инициативой второго супруга на развод;
  • у супругов есть несовершеннолетние дети, но инициатор развода принял решение о необходимости расторжения брака в одностороннем порядке;
  • если у супругов имеются имущественные споры, которые подлежат разрешению.

При формировании заявления на судебное расторжение брака следует помнить, что если споров о детях и имуществе нет, то идти предстоит к мировым судьям.

Если же споры есть, то решение будет приниматься общегражданским судом.

Если же речь идет о разводе через суд, то здесь основаниями будут:

Ссылка на основную публикацию