Обмен долями между родственниками

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения. То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно. Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов. Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником. Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.


При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Обмен долями в разных квартирах между родственниками, как дешевле и быстрее произвести?

Имею в собственности половину однокомнатной квартиры, куплена в 1994 году, второй собственник – бывшая жена,

и третью часть в общей долевой собственности с двумя совершеннолетними детьми в двухкомнатной квартире, приватизированной в 2010 году.

Мы все согласны на обмен моей доли в двухкомнатной квартире на долю бывшей супруги в однокомнатной квартире. Я стану собственником в

однокомнатной квартире, бывшая жена получит 1/3 долю в двухкомнатной квартире. Дочь недавно родила, но ребенок еще не прописан в двухкомнатной квартире.

Подскажите, пожалуйста, как дешевле произвести обмен долями: куплей-продажей, договором мены, дарением, обязательно ли оформлять сделку у нотариуса,

какой налог нужно будет заплатить. Спасибо.

Ответы юристов ( 3 )

  • 8,4 рейтинг
  • 6615 отзывов эксперт

налога не будет по причине превышения минимально необходимого срока владения для освобождения от налогообложения дохода (ст.217 НК)

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Спасибо за ответ. Нужно ли при обмене письменно уведомлять детей о смене собственника доли и получать их согласие.

Спасибо за ответ. Нужно ли при обмене письменно уведомлять детей о смене собственника доли и получать их согласие.
Вячеслав

нужно. прямо предусмотрено ст.250

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Каким способом мне уведомить детей об обмене своей доли, ведь собственником моей доли станет их мать. Могут ли они просто

при оформлении сделки у нотариуса лично отказаться от преимущественного права на обмен моей доли. Спасибо.

Каким способом мне уведомить детей об обмене своей доли, ведь собственником моей доли станет их мать. Могут ли они просто при оформлении сделки у нотариуса лично отказаться от преимущественного права на обмен моей доли.
Вячеслав

им надо письменно отказать от покупки на Ваше письменное предложение.

Но у меня обмен долями и стоимость доли не оговаривается.

Но у меня обмен долями и стоимость доли не оговаривается.
Вячеслав

укажите стоимость. это же формальность в Вашем случае. или нет?

Т.е., на мое уведомление об обмене своей доли, дети должны написать отказ от покупки этой доли? Достаточно в простой письменной форме или нотариально заверенной? Спасибо.

Т.е., на мое уведомление об обмене своей доли, дети должны написать отказ от покупки этой доли? Достаточно в простой письменной форме или нотариально заверенной? Спасибо.
Вячеслав

да, должны. достаточно простой.

  • 18931 ответ
  • 6459 отзывов эксперт

, как дешевле произвести обмен долями: куплей-продажей, договором мены, дарением, обязательно ли оформлять сделку у нотариуса,
Вячеслав

Заключите у нотариуса договор мены.

Федеральный
закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной
регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Читайте также:  Ювенальная юстиция в России детям - простыми словами.

1.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения,
ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах
и обременения такого помещения одновременно является государственной
регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения
неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее
имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в
праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при
отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной
сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок,
связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или
приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,
сделок по отчуждению земельных долей.

Ответы юристов ( 3 )

Обмен неравными долями в приватизированных квартирах

Обмен долями, которые соответствуют друг другу по площади и стоимости, достаточно редкое явление. Чаще всего на практике случается обмен неравнозначными долями. В таком случае закон требует осуществление доплаты со стороны, которая получает большую долю. Обойти это требование возможно через передачу доли не через договор мены, а через оформление дарственной на ту и на другую долю.

В случае дарения размеры и стоимости долей не будут иметь никакого значения. В этом случае каждая сделка проводится и регистрируется отдельно. Лучше для оформления данных типов сделок прибегнуть к помощи нотариуса, который сам подготовит документы, передаст их в Росреестр и по завершении регистрации выдаст сторонам свидетельства о переходе прав собственности и выписку из ЕГРП.


Законодательство РФ обязывает граждан соблюдать права несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью. Для этого существует обязательное требование для всех сделок с участием несовершеннолетних детей о получении разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Без данного разрешения любая сделка, в которой нарушаются права и интересы несовершеннолетнего, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Можно ли обменять долю в квартире, где есть иной собственник?

Да, можно. Но процедура осложняется необходимостью выделения доли в квартире или ином недвижимом объекте. Помимо выдела доли, участник договора мены должен получить согласие основного собственника недвижимого объекта. В противном случае, такая сделка не может быть совершена ни при каких условиях. Если собственник возражает против такой формы распоряжения долей, то такие разногласия могут быть преодолены в рамках судебного разбирательства. При этом, скорее всего, в суде потребуется представительство квалифицированным юристом.

В основном, прибегают к договору мены частей в разных квартирах, но, при разнице в величине доли, возможен обмен и в пределах одного недвижимого объекта.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы обмен прошел в соответствии с законодательными актами, нужно правильно подготовить пакет документов. Именно их предоставление гарантирует быстрое осуществление сделки и достижение желаемого результата. В пакете документов должны быть следующие бумаги:

  • документы устанавливающие право обладать отчуждаемой частью жилой площади. К примеру, к ним относятся документы, подтверждающие права как собственника;
  • документ-выписка из БТИ;
  • документы, подтверждающие факт того, что собственники согласны на осуществление вами манипуляций;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из Росреестра о том, что вы действительно являетесь собственником части имущества.

Документы подаются изначально нотариусу, который составляет и помогает заверить договор на отчуждение имущества в форме мены или купли-продажи.

После этого документы передаются в Росреестр где уже официально оформляется осуществленная гражданами сделка.


Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Читайте также:  Государственный кадастровый учет земельных участков

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Когда нельзя обменивать доли в квартирах?

Закон ограничивает обмен долей, если жилье не отвечает техническим стандартам. Если квартира принадлежит муниципальным властям, они могут вынести отказ на основании ст. 73 ЖК РФ.

Обмен долей невозможен в следующих случаях:

  • жилой дом находится в аварийном состоянии;
  • здание подлежит немедленному сносу (см. «Снос приватизированного жилья»);
  • судебный запрет на сделки с жильем: обмен, дарение, купля-продажа, залог;
  • один из участников обмена имеет хроническое заболевание;
  • стороны планируют заключить договор мены служебного жилья (см. «Приватизация служебного жилья»).

Основные причины связаны с аварийностью дома, а значит и долей в квартирах. Решение об отказе можно обжаловать в суде, но для этого лучше заручиться поддержкой юриста.

Закон ограничивает обмен долей, если жилье не отвечает техническим стандартам. Если квартира принадлежит муниципальным властям, они могут вынести отказ на основании ст. 73 ЖК РФ.

Какими законодательными актами регламентируется обмен квартирами между родственниками

Поменяться жильем с близкими людьми – значит, совершить действия, регламентируемые такими законодательными актами:

  • ст. 72 ЖК РФ (для квартир, находящихся в пользованию по договору соц. найма);
  • ст. 567 ГК РФ.

При этом необходимо понимать юридическую суть мены жилья. Как гласит ст. 567 ГК РФ, обмен, по сути, приравнивается к акту купли-продажи: стороны передают друг другу в пользование объект недвижимости, являясь одновременно и продавцом, и покупателем.

Решающее значение имеет то, к какому виду жилого фонда относятся обмениваемые квартиры — приватизированные, арендованные по договору соц. найма или социальные.

Понятие родственного обмена в ЖК РФ, ГК РФ отсутствует. Каждая сторона получает прибыль и обязана уплатить налог. Единственный способ уменьшить финансовые потери – оформить договор дарения. На основании ст. 217 НК РФ, при передаче жилья в дар родственнику доходы от дарения налогами не облагаются.

Таким образом, между родственниками жилье можно обменять такими путями: составив договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) или договор мены (ст.567 ГК РФ), или же оформив договор дарения (ст. 572 ГК РФ).

Поменяться жильем с близкими людьми – значит, совершить действия, регламентируемые такими законодательными актами:

Как оформить родственный обмен в 2019 году?

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

  • Проведение оценки стоимости жилья. Для этого может потребоваться помощь независимого оценщика. Оценить необходимо как имущество, отчуждаемое по договору, так и ту квартиру, собственником которой Вы становитесь. Это необходимо для того, чтобы обосновать применение компенсационных выплат в случае несоответствия стоимости обмениваемого имущества.
  • Подготовка квартиры к продаже. Для этого владельцу требуется расплатиться со всеми имеющимися долгами, снять обременение с жилья.
  • Обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта.
  • Заключить договор мены между сторонами по всем правилам гражданского права.
  • Осуществить передачу жилья на основании акта приема-передачи.
  • Оформить государственную регистрацию через Росреестр. Для этого требуется подать туда заявления, копи договора и иные необходимые документы.
  • Оформить паспорт БТИ на новое жилье.
  • Обратиться в налоговую с необходимым пакетом документов.
  • Изменить записи в управляющей компании и ТСЖ, сменить расчетно-кассовые счета.

Регистрация обмена квартирами возможна не только в Росреестре. Стороны имеют право обратиться за этой услугой в многофункциональные центры или на портал государственных услуг.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Регистрация обмена квартирами возможна не только в Росреестре. Стороны имеют право обратиться за этой услугой в многофункциональные центры или на портал государственных услуг.

Заем в рублях

Если заем был получен в рублях, то материальная выгода исчисляется как превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату фактического получения дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Расчет материальной выгоды, полученной в рублях, может быть выражен формулой:

МВ = СЗ × (2/3 × СтЦБ – СтЗ) / ДГ × ДЗ,

МВ — материальная выгода;

СЗ — сумма займа;

СтЦБ — ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату получения дохода;

Размер ставки для разных периодов см. здесь.

СтЗ — ставка по займу;

ДГ — количество дней в году: 365 или 366;

ДЗ — количество дней пользования займа, в том числе беспроцентным.

Пример исчисления НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах по займам в рублях от КонсультантПлюс
Работодатель 3 июня 2020 г. выдал работнику Кашину К.К. (налоговый резидент РФ) заем на сумму 500 000 руб. под 4,5% годовых до 1 декабря 2020 г. Ставка рефинансирования Банка России в течение этого периода – 7,5% (условно). В данном случае у Кашина К.К. возникает материальная выгода при экономии на процентах, поскольку 4,5% Пример:

Читайте также:  Разрешена ли лицензия на такси без ИП

По состоянию на 31 марта была рассчитана материальная выгода в размере 8 000 руб. и исчислен НДФЛ с материальной выгоды в размере 2800 руб. (8 000 × 35%). 4 апреля были рассчитаны отпускные в размере 54 000 руб., НДФЛ с которых составляет 7 020 руб. (54 000 × 13%), и произведено перечисление отпускных работнику за вычетом исчисленного НДФЛ с отпускных и материальной помощи в размере 44 180 руб. (54 000 – 7 020 – 2 800). Уплатить НДФЛ с материальной помощи в размере 2 800 руб. нужно не позднее 5 апреля, а уплатить НДФЛ с суммы отпускных в размере 7 020 руб. нужно не позднее 30 апреля.

КБК НДФЛ с материальной выгоды в 2020-2021 годах следующий — 182 1 01 02010 01 1000 110.

Страховыми взносами материальная выгода от экономии на процентах не облагается.

По состоянию на 31 марта была рассчитана материальная выгода в размере 8 000 руб. и исчислен НДФЛ с материальной выгоды в размере 2800 руб. (8 000 × 35%). 4 апреля были рассчитаны отпускные в размере 54 000 руб., НДФЛ с которых составляет 7 020 руб. (54 000 × 13%), и произведено перечисление отпускных работнику за вычетом исчисленного НДФЛ с отпускных и материальной помощи в размере 44 180 руб. (54 000 – 7 020 – 2 800). Уплатить НДФЛ с материальной помощи в размере 2 800 руб. нужно не позднее 5 апреля, а уплатить НДФЛ с суммы отпускных в размере 7 020 руб. нужно не позднее 30 апреля.

Обязанности налоговых агентов.

Особенности исчисления НДФЛ, а так же порядок и сроки его уплаты налоговыми агентами установлены ст.226 НК РФ.

В соответствии с п.4 ст.226 НК РФ, налоговые агенты обязаны удержать НДФЛ непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Удержание начисленного НДФЛ производится за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику:

    при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам.

При этом удерживаемая сумма НДФЛ не может превышать 50% от суммы выплаты.

Однако, данные требования не распространяются на налоговых агентов, являющихся кредитными организациями, в отношении НДФЛ с доходов, полученных их клиентами (за исключением клиентов-сотрудников) в виде:

    Экономии на процентах,

Связанных с приобретением товаров (работ, услуг) у взаимозависимых лиц.

В соответствии с п.5 ст.226 НК РФ, при невозможности удержать НДФ, налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания года, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить:

    ФНС по месту своего учета,

о невозможности удержать налог и сумме налога.

Сведения представляются налоговыми агентами в ФНС в виде справки по форме 2-НДФЛ, действующей в соответствующем налоговом периоде.

Порядок предоставления сведений утвержден Приказом ФНС от 16.09.2011г. №ММВ-7-3/576@ «Об утверждении Порядка представления в налоговые органы сведений о доходах физических лиц и сообщений о невозможности удержания налога и сумме налога на доходы физических лиц».

Налоговые агенты должны перечислить суммы удержанного НДФЛ с материальной выгоды, не позднее дня, следующего за днем фактического удержания исчисленного налога (п.6 ст.226 НК РФ).

Особенности исчисления НДФЛ, а так же порядок и сроки его уплаты налоговыми агентами установлены ст.226 НК РФ.

НДФЛ с материальной выгоды в 2019 году

МВ образуется от экономии на кредитных процентах, если ставка по полученному займу ниже предельной, рассчитываемой как 2/3 ставки рефинансирования (ключевой ставки ЦБ). На дату этой публикации предельной является ставка 5,167% (7,75% х 2/3). Разница между предельной рефставкой и ставкой по займу формирует сумму облагаемой налогом экономии.

Материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными средствами

НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах налоговый агент рассчитывает отдельно от остальных доходов по каждой начисленной физическому лицу сумме, облагаемой налогом. При этом порядок обложения зависит от того, в какой валюте выдан заем – в рублях или иностранной валюте. Так, размер материальной выгоды от экономии на процентах по займам в рублях определяется с учетом 2/3 ставки рефинансирования Банка России. А облагаемый доход при займе в иностранной валюте исчисляется с учетом ставки 9% годовых.

По общему правилу материальная выгода облагается НДФЛ по ставке 35% (п. 2 ст. 224 НК РФ), уплачивается в срок не позднее первого рабочего дня, следующего за днем удержания налога.

Правила расчета и уплаты налога с материальной выгоды от экономии по беспроцентным займам принципиально не отличаются от правил по аналогичным процентным займам в рублях и валюте.

День удержания – дата ближайшей выплаты физлицу денежных средств. При этом удерживать следует не более 50% от суммы дохода в денежной форме (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Ссылка на основную публикацию