Безопасный расчет при покупке квартиры

4. Услуга Сбербанка «Безопасная сделка» через ЦНС

Недавно у Сбербанка появилась возможность запрашивать информацию в Росреестре, что позволило отслеживать регистрацию перехода права собственности. В Центре недвижимости Сбербанка (ЦНС) создается специальный счет, на который покупатель перечисляет необходимую сумму. Как только сделку проверят, деньги мгновенно поступят продавцу на банковский счет и представителям обеих сторон придет уведомление.

Данный способ активно используется при оформлении ипотеки, в этом случае банк перечисляет в ЦНС продавцу оставшуюся сумму за квартиру. Стоимость услуги ЦНС на 2020 год составляет 3400 рублей. Несмотря на удобство расчета, существуют недостатки, связанные с судебной практикой в спорах по таким сделкам, а также жалобы клиентов на длительность регистрационной процедуры.

Для этого способа нужно сразу нотариально заверить договор купли-продажи квартиры и прописать в нем пункт о расчете через депозит нотариуса. Далее покупатель переводит деньги на счет нотариуса. После того, как все обязательства продавца будут выполнены, нотариус проверяет документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.

3 самых безопасных способа расчета при покупке недвижимости

Автор статьи: Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Если вы собрались покупать квартиру, дом, земельный участок или нежилую недвижимость возникает масса вопросов по расчетам по договору купли-продажи:

  • Налично или безналично производить расчет?
  • Когда передавать деньги? В какой момент?
  • Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости и не потерять деньги?

Мы расскажем о трех самых лучших с точки зрения безопасности и проверенных практикой для покупателя вариантах расчета за недвижимость.

Мы расскажем о трех самых лучших с точки зрения безопасности и проверенных практикой для покупателя вариантах расчета за недвижимость.

Ответы юриста на частые вопросы

Чем отличается задаток от аванса?

Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?

Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.

Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?

Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.

Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?

Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?

Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.

Задать вопрос юристу

Когда передавать деньги при покупке квартиры?

Момент передачи денег при покупке квартиры зависит от договоренности между сторонами и выбранного способа расчета. Сумма может быть внесена как полностью, так и с задатком или авансом..

Продажей квартир в новостройках занимаются юридические лица.

Расчеты с ними должны производиться только в безналичной форме любым из нескольких способов: Согласно ст. 861 ГК РФ Перевод со счета покупателя на счет продавца. Банковский аккредитив. Сервис безопасных переводов. С участием банка при ипотеке. Банковская ячейка (редко).

Важно! Обычно деньги переводятся застройщикам на расчетные счета после регистрации сделок.

Но нужно читать условия договора. Если оформлен договор долевого участия в строительстве, продавец вправе получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре Об этом прямо говорится в п. ч ст. 15.5 ФЗ

Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица.

Реже продавцом выступает юридическое лицо: например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.

Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные.

Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.

Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег.

Это должно быть отражено в договоре.

Но есть определенные риски: Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности.

Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично.

Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд

. Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре.

Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.

Самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки.

Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки

Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца.

Подлинность купюр проверит сотрудник банка.

Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.

При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.

Читайте также:  Взяла парню кредит, а он сел в тюрьму, что теперь делать?

Аккредитив Аккредитив бывает безотзывным или открытым.

В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом. При аккредитиве банк выступает в роли посредника.

Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья

. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Из рук в руки Это самый простой вариант расчетов: Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.

Передача в момент подачи документов для регистрации.

Есть риски для покупателя, они описаны выше. Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца. Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении.

Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры. Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.

Сервис безопасных переводов

Сервис безопасных расчетов работает просто: Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке. Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.

Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке. Банковский перевод Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.

Механизм прост: Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс. Сделка регистрируется.

После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу. Квартиру на юридическую чистоту.

Как выглядит вся процедура: Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю

. Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты. Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ.

Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади. Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору. Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно. Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.

Банковский перевод Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца. Механизм прост: Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс. Сделка регистрируется. После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.

Если квартира в залоге Приобретаемая квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту под залог недвижимости.

В этом нет ничего страшного, но покупателю для снятия обременений придется вносить аванс, равный размеру непогашенной задолженности.

Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Здесь есть два варианта:

Оплатить стоимость полностью и подать документы на регистрацию.

Продавец сразу же должен погасить ипотеку, до этого момента регистрационные действия будут приостановлены.

Внести аванс, дождаться снятия обременений, затем обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности и внести остаток стоимости квартиры.

Важно! Нужно тщательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно вносится для закрытия долга перед банком.

Покупатель вправе запросить справку об остатке задолженности.

Самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки.

Особенности

Порядок расчета по аккредитиву:

  1. Стороны заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель вносит на сберегательный счет сумму за покупку.
  3. В уполномоченное отделение подается заявление об открытии аккредитива.
  4. Продавец выполняет свои обязательства по сделке и предъявляет в банк документальное подтверждение этому (справку из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности на покупателя, акт приема-передачи жилплощади или другой документ, установленный сторонами в качестве основания для выдачи средств).
  5. Сотрудник банка проверяет предъявленный документ и переводит деньги со счета покупателя продавцу.
  • стороны не вправе в одностороннем порядке отменять или изменять условия аккредитива, либо отказаться от совершения сделки;
  • обязательство по выдаче средств со счета, как правило, действительно в течение срока, установленного при открытии аккредитива, и в случае невыполнения продавцом своей части договора по завершении указанного периода внесенные деньги возвращаются покупателю;
  • для безопасности и соблюдения прав продавца и покупателя следует особое внимание обратить на тип открываемого аккредитива — он должен быть исключительно безотзывным.

При расчете через ячейку банка деньги передаются наличными. Процедура при этом заключается в следующем:

Безопасная форма расчета

Ну акт приема-передачи нужно будет либо заранее подписать, на что продавцы часто не идут, поскольку не получили еще денег, либо так же закладывать в банковскую ячейку, тоже самое получается, что до выемки акта продавцу необходимо получить деньги.
Сделав сделку через безопасный расчет Сбера, у вас будет подтверждение уплаты денег за квартиру, конечно после этого необходимо выждать срок, указанный в договоре и принять квартиру по акту приема-передачи, опасения здесь не уместны, есть риск маленький, но получив деньги обычно продавцы освобождают квартиру в указанный срок. Просто перед покупкой заранее узнайте куда они собираются переезжать. Если у них альтернатива, а они еще не искали, то тут есть риск того, что квартира вам будет передана не в срок, если у них есть другое жилье и эта квартира продается свободной, то проблем с актом обычно не бывает.

Читайте также:  Согласие Супруга На Продажу Автомобиля Нужно Или Нет

Как безопасно рассчитаться за недвижимость?

Рассказываем, как не потерять миллионы и организовать передачу денег по всем правилам.

Если по какой-либо причине окончательный расчет не состоится и предварительный договор будет расторгнут, аванс просто вернут покупателю в том же размере. В случае оформления задатка расчет будет зависеть от того, по чьей вине сорвалась сделка. Если окончательный договор не был подписан из-за продавца, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если окажется виноват покупатель, продавец оставит полученный задаток себе.

Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья.

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Перевод и оплата наличными

Даже в век цифровых технологий есть люди, которые покупают квартиру с чемоданными наличными. Продавцы, желающие «потрогать деньги руками», сами себе осложняют процедуру продажи. Эксперты по недвижимости категорически против этого. Расписку, даже заверенную нотариусом, можно поставить под сомнение, ведь он заверяет только текст, а не сам факт передачи денег. Транзакция банка – дополнительное подтверждение передачи денежных средств. Их там не только грамотно посчитают, но и проверят на подлинность. В любом случае, как электронный перевод, так и оплата наличными должна проходить после регистрации права собственности.

«Однажды в моей практике произошёл подозрительный случай. Обвинять в попытке мошенничества нельзя, но эта история меня насторожила. К нам обратился клиент, который хотел самостоятельно совершить сделку. Он самостоятельно нашёл квартиру в Октябрьском по низкой стоимости – на 2 миллиона рублей дешевле рыночной. Продавец попросил весомый залог, равный 1 миллиону рублей. У клиента закрались сомнения. Он попросил меня присутствовать на сделке. Оказалось, документы не все, а собственник в местах не столь отдалённых. Доверенность выдана по справке, а не по паспорту. Через 3 минуты переговоров продавец схватил документы и выскочил из кабинета», – рассказал Сергей Булатов.

Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

Электронная регистрация

Плюсы: не требуется посещение офиса МФЦ, нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе.

Минусы: дополнительные расходы, возможны сложности при попытке занизить цену объекта, пока услуга предоставляется в офисах одного банка и в офисах его партнёров-застройщиков

Стоимость: 7000 руб.

Плюсы: самый безопасный способ (ответственность нотариуса застрахована), минимальный срок проведения сделки.

Беззаявительный перерасчет страховых пенсий

Ежегодный автоматический перерасчет страховых пенсионных выплат произойдет 1 августа.

На основании п. 4 ст. 18 400-ФЗ от 28.12.2013, при беззаявительном перерасчете максимальная величина ИПКi (не учтенного на момент перерасчета) не превышает:

  • 3,0 — для пенсионеров, у которых не формируются пенсионные накопления;
  • 1,875 — для пенсионеров, у которых формируются пенсионные накопления.

Ежегодный автоматический перерасчет страховой части пенсии для работающих пенсионеров в 2020 году произойдет 1 августа при условии отчислений страховых взносов в ПФР, которые ранее не учитывались:

  • при предыдущем перерасчете;
  • при назначении страхового пособия (по старости или по инвалидности);
  • при назначении страхового пособия по случаю потери кормильца (корректируется один раз: в августе года, следующего за годом ее назначения);
  • при переводе на другой вид страхового пособия (по старости или инвалидности).

Автоматический (беззаявительный) перерасчет размера фиксированной выплаты осуществляется:

  • при достижении пенсионером 80-летнего возраста;
  • инвалидам I группы.

Для них фиксированная выплата удваивается.

  • прохождение военной службы по призыву;
  • получение социального пособия по временной нетрудоспособности;
  • уход за каждым ребенком до полутора лет (но не более шести лет в сумме);
  • получение пособия по безработице;
  • уход за инвалидом I группы, ребенком-инвалидом или пожилым человеком в возрасте от 80 лет;
  • проживание супругов военнослужащих в районах, где не было возможности трудоустроиться (но не более пяти лет в сумме);
  • проживание за границей супругов работников госслужб (но не более пяти лет в сумме);
  • оперативно-розыскная деятельность;
  • содержание под стражей и отбывание наказания лиц, необоснованно привлеченных к уголовной ответственности, репрессированных и после реабилитированных;
  • период временного отстранения от работы лица, необоснованно привлеченного к уголовной ответственности и позже реабилитированного.

Как начисляются пенсионные баллы работающим пенсионерам: особенности

Пенсионерам-работникам за каждый год официальной трудовой деятельности добавляются баллы, увеличивая их пенсионный капитал. Их количество, с одной стороны, зависит от суммы страховых взносов, заплаченных работодателем, но с другой, имеет жесткую верхнюю границу. Какой бы ни была заработная плата труженика-пенсионера, (а соответственно, и размер перечисленных страховых взносов), ежегодно у него накапливается не более трех баллов, по-другому называемых пенсионными коэффициентами (п. 4 ст. 18 закона «О страховых пенсиях» № 400-ФЗ от 28.12.2013).

Есть и другая особенность: пенсионные баллы работающих пенсионеров за каждый проработанный год увеличиваются в количестве, но не в «цене». То есть, чем больше пенсионер трудится, тем больше у него собирается баллов, но их стоимость не растет – она остановлена на уровне 2015 года. Сейчас ежегодно индексируется не полная сумма пенсии. Она подрастает вслед за индексацией пенсионного балла (коэффициента).

Читайте также:  Транспортный налог на прицеп: как оформить

До 2024 года на законодательном уровне установлены точные значения стоимости балла, с тенденцией ее увеличения (п. 7 ст. 10 закона № 350-ФЗ от 03.10.2018 об изменении пенсионного законодательства). Однако на работающих пенсионеров они не распространяются. Им тоже индексируют пенсию один раз в год – с 1-го августа. Но повышение связано не с ростом стоимости пенсионных баллов, а с увеличением их количества за предыдущий год работы. У добавленных баллов стоимость будет та же, что и у ранее накопленных коэффициентов (ст. 26.1 закона № 400-ФЗ).

Рассчитывается величина страховых взносов, уплаченных за пенсионера в течение года. Например, при зарплате 55 000 руб. она равна 105 600 руб. (55 000 х 12 мес х 16%).

Расчет пенсии работающего пенсионера

  • Надо ли работать на пенсии?
  • Определение размеров трудовых пенсий
    • Формула расчета пенсий
    • Периоды, засчитываемые в страховой стаж
  • Перерасчет страховых пенсий
    • Формула перерасчета
  • Повышающие коэффициенты пенсии
  • Корректировка накопительной пенсии
  • Индексация пенсий после увольнения

После реформы пенсионной системы, которая была проведена в 2015 году, расчет пенсий стал производиться иначе — были введены пенсионные коэффициенты. Для работающих граждан пенсионного возраста предусматривается увеличение (перерасчет) выплат в связи с увеличением суммы страховых взносов, но в соответствии с новым принятым законом «О страховых пенсиях» сумма заработанных за год баллов будет учитываться в количестве, не более трех (т.е. размер пенсии каждый год будет повышаться на величину около 250 рублей).

  • В 2016 году по отношению к работающим пенсионерам была произведена мера по отмене индексации их выплаты, которая продлила свое действие и на 2020 год.
  • Минфин предложил в 2017 году отменить им выплату пенсий (или хотя бы ее фиксированной части), так как считает, что они имеют достаточный размер пенсионного обеспечения.

В связи с этим сейчас у граждан остро стоит вопрос: а стоит ли вообще продолжать рабочую деятельность на пенсии?

Реформа и переход на новую систему исчисления пенсионных выплат тоже являются стимулами продолжения работы после достижения возраста, при котором может устанавливаться пенсия, так как в законе № 400-ФЗ «О страховых пенсиях» предусмотрены повышающие коэффициенты, которые будут применяться к ее размеру при назначении.

Как изменится размер пенсии, после того как пенсионер уйдет с работы

После того, как гражданин уволится, пенсия увеличится за счет всех индексаций, прошедших за время его работы. Например, гражданин Иванов И. достиг пенсионного возраста в январе 2017 года и ему назначена пенсионная выплата в размере 14000 рублей, но он продолжает работать. В июне 2020 года он решил уволиться. Тогда его пенсия станет больше за счет следующих индексаций:

    5,8 % — за 2017 г.; 3,7 % — за 2018 г.; 7,05% — за 2019 г..

Но кроме пропущенных индексаций повысить размер пенсии могут и количество накопленных пенсионных баллов за 2017-2020 годы, а также размер стоимости 1 балла.

Чтобы работники Пенсионного фонда пересчитали размер пенсии, никакого специального заявления от пенсионера не нужно. Дело в том, что со 2 квартала 2016 года для работодателей разработали упрощенную форму отчетности, которая показывает какие пенсионеры работают, а какие в отчетном периоде уволились. На основании этих данных работники ПФР произведут перерасчет, поэтому какого-то дополнительного заявления писать не нужно. Но, безусловно, если гражданин все же решит подать такое заявление самостоятельно, никто ему препятствовать не будет.

После того, как гражданин уволится, пенсия увеличится за счет всех индексаций, прошедших за время его работы. Например, гражданин Иванов И. достиг пенсионного возраста в январе 2017 года и ему назначена пенсионная выплата в размере 14000 рублей, но он продолжает работать. В июне 2020 года он решил уволиться. Тогда его пенсия станет больше за счет следующих индексаций:

Определение объемов выплат

С 1.01.2015 г. трудовые пенсии модернизировались в страховую и накопительную, которые являются отдельными разновидностями пособий и выплачиваются раздельно.

Страховое пособие включает:

  • собственно страховую часть;
  • фиксированные платежи.

Все пенсионные права, образовавшиеся до 01.01.2015 г., сохраняют и учитывают при исчислении платежей по обновленному алгоритму.

На объем пенсионного содержания влияет нижеследующее:

  1. величина легальной оплаты труда;
  2. вариация соцобеспечения: страховое либо накопительное;
  3. страховой стаж;
  4. период обращения за выплатами.

Фиксированные платежи (ФП) устанавливают со страховой пенсией и выплачивают каждый месяц в твердом денежном эквиваленте. Их объем устанавливает федеральное законодательство и каждый год 1.02. они корректируются на коэффициент не ниже инфляционного уровня за прошедший год.

В 2019 г. фиксированные платежи установили в сумме 5334,19 руб.

Накопительная пенсия представляет собой ежемесячный вариант выплат накоплений, образованных за весь срок работы из отчислений работодателей или личного финансирования работником, включая направление женщиной средств маткапитала. Такая разновидность соцсодержания не подлежит государственной индексации. Ее объем определяет ПФ или НПФ , где формируют личные накопления.

Исчисления производят с учетом накоплений на момент оформления, поделенных на число месяцев, в пределах которых пособие будут выплачивать (ожидаемый период выплат — ОПВ).


В 2019 г. фиксированные платежи установили в сумме 5334,19 руб.

Ссылка на основную публикацию