Какой рынок недвижимости лучше: первичный или вторичный

Первичное или вторичное жилье: плюсы и минусы покупки

Время чтения: 5 минут

Какую категорию недвижимости лучше приобрести: отдать предпочтение новой квартире либо купить жилье на вторичном рынке? Каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Только рассмотрев все аргументы, Вы сможете принять верное и обоснованное решение.

Купить квартиру в новом доме или рассмотреть варианты жилья на вторичном рынке?

Недвижимость на первичном рынке представлена жильем, у которого еще не было собственников. После покупки Вы будете его первым и единственным владельцем. К категории первичной также относится недвижимость, находящаяся на стадии строительства. Покупка квартир от застройщика обладает следующими преимуществами:

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

  1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
  2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
  3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
  4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
  5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Но есть и свои недостатки, это:

Первичка

В пользу покупки квартиры на первичном рынке говорят льготные ипотечные ставки: до 1 ноября действует специальная программа, по которой банки кредитуют покупателей жилья в новостройках под 6,5% годовых. Это абсолютный минимум — такой дешевой ипотеки в нашей стране еще не было. Правительство рассматривает возможность продления льготной ипотеки, сообщил на днях вице-премьер Марат Хуснуллин. На снижение ставок планируется выделить 12 миллиардов рублей, говорится в последней версии плана по восстановлению экономики.

В свою очередь управляющий директор агентства недвижимости Надежда Коркка отмечает, что первичное жилье является более выгодной покупкой, потому что оно дольше остается ликвидным товаром. Дело в том, что в новостройках по сравнению, например, со вторичкой советских времен абсолютно новые коммуникации, а еще более функциональные планировки, да и контингент в новых районах обычно солиднее жителей «спальников».

Для покупки квартиры в новостройке с инвестиционной целью самым выгодным вариантом считается приобретение на начальной стадии строительства. «С момента старта продаж до введения корпуса в эксплуатацию жилье в новостройках в среднем дорожает на 20-25%, а в некоторых проектах рост может составить и 50-60%. Поэтому приобретение такой квартиры считается удачным способом сохранить средства и заработать при последующей продаже», — говорит Коркка.

Генеральный директор строительной компании Илгизя Шарафиева добавляет, что самым большим спросом пользуются однокомнатные квартиры: «Они всегда уходят на ура и в первую очередь».

«Этот мощный фактор вместе с информационным нагнетанием со стороны застройщиков, что цены на квартиры в новостройках будут расти и ожидать их снижения не стоит, серьезно стимулируют спрос и толкают цены вверх. Сейчас на рынке первичного жилья наблюдается парадоксальная ситуация, когда вопреки ухудшению экономических условий, падению ВВП страны и уровня доходов населения цены на недвижимость растут», — рассуждает эксперт.

Рейтинг вторичного жилья по прочности здания

Для понимания, какие дома входят в группу повышенной опасности, мы предлагаем ознакомиться со сроками эксплуатации разных типов домов. На этот срок влияет фундамент, стены и перекрытия (несущие конструкции) и использованные при постройке материалы.

  • Дома монолитного типа – до 300 лет.
  • Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет.
  • Новостройки крупноблочные и кирпичные – до 125 лет.
  • Крупнопанельные и блочные дома – до 100 лет.
  • Дома из шлакобетонных и похожих плит – до 90 лет.
  • «Хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40 – 50 лет (были построены в 1960-х, но могут прослужить на 10 – 25 лет дольше).

Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии для их оценки и разобрались, какие есть плюсы и минусы того и другого типа квартир. В любом случае финальное решение остается за вами.

Плюсы вторичного рынка недвижимости:

  • быстрая сделка, меньше рисков
  • можно быстро прописаться
  • можно быстро вселиться
  • инфраструктура более развита, чем в районах новостроек
  • возможность капитального ремонта
  • возможность торга с продавцом недвижимости

Квартиры в строящемся доме можно приобрести на основании Договора цессии или переуступки права требования на недостроенную квартиру, если квартира приобретена по договору долевого участия. Новый приобретатель потом зарегистрирует право собственности на свое имя, после завершения строительства дома.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • договор долевого участия у юридического лица;
  • переуступка прав в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • договор купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.
Читайте также:  Исполнение обязательства из публичного обещания награды

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Плюсы и минусы покупки квартир на первичном и вторичном рынках

Одни из основополагающих факторов, которые необходимо учитывать, принимая решение, — цена вопроса и юридические аспекты.

Безусловно, приобретая квартиру в новостройке, покупатель может значительно сэкономить. Квартира, купленная в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности дома и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30–40%. Однако придется запастись терпением — средняя продолжительность строительства корпуса занимает около трех лет. И вот тут возникают те самые юридические моменты, к которым надо отнестись с предельным вниманием.

Покупка квартиры на стадии котлована сопряжена с большим риском — застройщик может передвинуть сроки сдачи дома или у него возникнут финансовые сложности, что поставит под вопрос дальнейшую стройку. Несмотря на то что в последние годы такие случаи встречались крайне редко, все равно не стоит об этом забывать. Особенно если покупатели решили вложиться в новостройку в Московской области удаленностью более чем 20 км от МКАД. Как показывает практика, именно там ведут строительство небольшие застройщики, бизнес которых наиболее подвержен влиянию макроэкономических факторов.

Именно поэтому покупатель новостройки должен как можно более подробно изучить всю информацию о застройщике и проекте, чтобы максимально обезопасить себя. Для того чтобы проверить застройщика, необходимо обратить внимание на репутацию компании, срок ее деятельности, наличие реализованных проектов и характеристики по ним. Информацию можно получить как на сайтах и форумах, так и посетив построенные объекты. Также нужно изучить информацию по объекту, и в этом помогут разрешительные документы — акт выбора земельного участка, свидетельство о праве собственности на землю, разрешение на строительство жилого дома, инвестиционный контракт и проектная декларация. Еще одним показателем юридической чистоты новостройки может служить ипотечная аккредитация в крупных банках, которые также тщательно изучают все документы застройщика. Однако на стадии котлована объект может быть не аккредитован ни в одном банке, так как банки стараются кредитовать дома на стадии готовности выше 40%.

Чтобы минимизировать риски при покупке новостройки, можно обратиться в риелторскую компанию с целью проведения юридической экспертизы документов застройщика.

Покупая квартиру на вторичном рынке, сэкономить не получится, но и волноваться, будет ли построен дом вовремя, не придется. Не придется и выжидать трех лет до момента сдачи дома госкомиссии, а можно сразу въехать и жить. Для тех, кто снимает жилье, это особенно актуально.

Однако с юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке тоже несет свои опасности. Выбрав квартиру, перед сделкой обязательно нужно провести юридическую проверку объекта, тщательнейшим образом изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, чтобы исключить возможные притязания третьих лиц на эту квартиру, которые могли бы привести к утрате права собственности на нее. Провести такой детальный анализ под силу только многоопытному юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Кроме того, следует выяснить, были ли произведены к квартире перепланировки, которые невозможно узаконить, и нет ли больших задолженностей по коммунальным платежам. Лучше сразу потратить дополнительное время на проверку квартиры на юридическую чистоту, чем потом решать большое количество проблем.

Вложения и сбережения

Преимуществом новостроек можно назвать и то, что у покупателя есть большой выбор квартир в рамках одного корпуса — на разных этажах, разной площади, с вариациями по виду из окна, сторонам света и другим характеристикам. А вот квартиры на вторичном рынке — штучный товар, не предоставляющий альтернатив.

Если покупатель стеснен в средствах и сбережений у него хватает только на покупку квартиры, но не на ремонт, то у него возникнут существенные трудности. Сегодня основная доля предложения на первичном рынке — квартиры без отделки, и, соответственно, покупателю придется приличную сумму потратить на ремонт. Иногда средства, вложенные дополнительно в обустройство квартиры, составляют до трети ее стоимости. Современный рынок дает возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой. Стоимость квадратного метра в таком объекте будет, конечно, выше, но не потребует дополнительных затрат. К тому же для застройщика стоимость оптовых закупок материалов намного ниже, чем в розницу для конечного потребителя.

Для тех, кто хочет воплотить в жизнь свой смелый дизайнерский проект, идеальным вариантом станут большие площади в новостройке, где даже стены покупатель может возвести по своему усмотрению и потребностям — например, сделать огромную кухню или гостиную. Правда, воплощать в жизнь свои задумки будут все жители дома, а значит, его жильцам придется мириться с шумом от ремонтных работ не месяцы, а, возможно, годы. Однако каждый в итоге получит квартиру своей мечты.

Читайте также:  Служба по контракту вместо срочной — возможна ли она

Покупатели квартир на вторичном рынке могут подобрать себе такой вариант, где ремонт их будет полностью устраивать, но это, конечно, не так просто. Некоторые квартиры предлагаются к продаже со всей обстановкой, что снимает с плеч покупателя многие проблемы — косметический ремонт, выбор мебели. Это идеальный вариант для тех, кто хочет купить, въехать и не тратить все свое свободное время на строительные и мебельные магазины.

Если покупатель остановил свой выбор на новостройке в большом жилом комплексе, предполагающем несколько корпусов, то стоит понимать, что несколько лет возле дома будут возводиться соседние корпуса и инфраструктура микрорайона. Красивые ухоженные парки и достроенные дома, как на картинке в офисе продаж, покупатель увидит только через несколько лет. К тому же особенные трудности ждут тех, кто приобретает жилье в некоторой удаленности от существующей инфраструктуры района или города, рассчитывая на сады и школы, которые обещал застройщик. К сожалению, детские учреждения зачастую начинают работать, когда несколько или даже все корпуса проекта заселены, а людям приходится возить детей в сады и школы в соседние районы, что первое время приносит массу неудобств.

В любом случае у покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке есть свои достоинства и недостатки. В каждом отдельном случае нужно четко осознавать свои потребности, возможности и текущую жизненную ситуацию. Необходимо учесть весь комплекс факторов и после сделки уже не сомневаться, что ваша новая квартира — именно та, которую вы так долго искали.

Оксана Вражнова специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Покупка квартиры на стадии котлована сопряжена с большим риском — застройщик может передвинуть сроки сдачи дома или у него возникнут финансовые сложности, что поставит под вопрос дальнейшую стройку. Несмотря на то что в последние годы такие случаи встречались крайне редко, все равно не стоит об этом забывать. Особенно если покупатели решили вложиться в новостройку в Московской области удаленностью более чем 20 км от МКАД. Как показывает практика, именно там ведут строительство небольшие застройщики, бизнес которых наиболее подвержен влиянию макроэкономических факторов.

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

  • В чем плюсы покупки жилья в новостройке?
  • А в чем минусы?
  • А если речь идет о жилье на вторичном рынке?
  • Что выгоднее покупать с целью инвестиций: первичку или вторичку?
  • Есть ли разница при получении ипотечного кредита на квартиру на первичном и вторичном рынке?
  • Так как все-таки выбрать между новостройкой и вторичным рынком?

Каждый, кто планирует приобрести недвижимость, задавался вопросом, что лучше выбрать — квартиру в новостройке или уже готовое жилье на вторичном рынке? Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке.
  • Плюсы и минусы квартир на вторичном рынке.
  • Какую квартиру лучше приобретать с целью сдачи в аренду или последующей продажи.
  • Особенности получения ипотечного кредита на квартиры на первичном и вторичном рынке.
  • Как выбрать между новостройкой или вторичным рынком.

Один из ключевых плюсов покупки жилья в новостройке — более низкие цены по сравнению с жильем на вторичном рынке недвижимости. По данным на декабрь 2018 года, цены на вторичку в большинстве крупных городов России были выше, чем на квартиры в новостройках, на 12–30%. Благодаря этому при одном и том же бюджете в новостройке часто можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в уже существующем жилом фонде. Вероятность получить вместе с квартирой уютный подъезд с консьержем, пандусами и грузовым лифтом в новостройке тоже выше, чем в домах старого жилого фонда, которые часто застраивались по типовым проектам без учета запросов граждан к комфорту.

Можно ли изменить целевое назначение земельного участка? Как поменять вид использования земли?

  • необходимость ждать окончания строительства — то есть вариант решительно не подходит тем, кто желает заселиться в новый дом как можно скорее;
  • возможные срывы сроков строительства застройщиком;
  • возможное банкротство строительной компании — тут можно даже потерять деньги.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • по договору долевого участия у юридического лица;
  • по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Читайте также:  Нарушение границ земельного участка статья

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

По какой формуле считают будущую пенсию

Пенсионное законодательство в России реформировали несколько раз. Из-за этого кажется, что оно запутанное и разобраться в нем невозможно.

Но посчитать будущую пенсию по старости самостоятельно — реально. Это можно сделать совсем просто — на калькуляторе на сайте ПФР, хотя результаты там будут очень условными. Лучше прочитать эту статью и посчитать размер пенсии по специальной формуле.

Трудовая пенсия по старости = страховая пенсия + накопительная пенсия.

Как считают доход

При подсчете общей суммы материального обеспечения неработающего пенсионера учитываются суммы следующих денежных выплат:

  • пенсий, в том числе в случае отказа пенсионера от получения указанных пенсий;
  • срочной пенсионной выплаты;
  • дополнительного материального (социального) обеспечения;
  • ежемесячной денежной выплаты (включая стоимость набора социальных услуг);
  • иных мер социальной поддержки, установленных законодательством субъектов РФ в денежном выражении (за исключением мер социальной поддержки, предоставляемых единовременно).

Кроме того, при подсчете общей суммы материального обеспечения пенсионера учитываются денежные эквиваленты предоставляемых ему мер социальной поддержки по оплате пользования телефоном, жилых помещений и коммунальных услуг, проезда на всех видах пассажирского транспорта, а также денежные компенсации расходов по оплате этих услуг.

755

Социальная пенсия в 2020 году

В 2018 году представители ПФР заявили о грядущем повышении прожиточного минимума пенсионера и соц. выплаты, соответственно. С 01.01.19 нижняя граница увеличится на 2,5%. Для индивидуального расчета узнайте её по своему району проживание и умножьте на указанный выше процент.

В большинстве случаев, значение не достигает минимума в том случае, когда человеку не хватило трудового стажа.

Размеры трудовых пенсий

Для определения размера выплаты необходимо учитывать, что она разделяется на две части:

  1. Страховая.
  2. Накопительная.

Ранее пенсия состояла из трех частей. Но было принято решение о замене базовой части на фиксированный минимальный порог гарантированного обеспечения, под чем подразумевается социальная выплата.

Для определения размера применяют следующую формулу:

Трудовая пенсия может начисляться только лицам, которые имеют стаж более 6 лет.

На размер итоговой выплаты будут влиять следующие нюансы:

  • размер ежемесячный отчислений от работодателя;
  • коэффициент;
  • форма, по условиям которой накапливаются средства;
  • количество лет, проработанных после выхода на пенсию;
  • размер стажа.

Но получаемая сумма не является окончательной. К пенсии могут прибавляться дополнительные платы за особый статус граждан, например, детям войны.

Страховая пенсия – это основной вид выплаты для пенсионеров. Все взносы, которые поступают от работодателя или самого гражданина, накапливаются на этом счету и подлежат ежегодной индексации.

Пенсия формируется из отчислений двумя способами:

  1. От работодателя – 22% дохода сотрудника.
  2. Если гражданин родился после 1967 года, то отчисления от работодателя делятся на страховую часть (16%) и накопительную (6%).

Сегодня гражданин РФ имеет право выбрать любой фонд, куда будут переводиться средства от работодателя для формирования будущей пенсии. Фонд может быть государственным или негосударственным.

Статус организации не будет влиять на форму накопления средств или другие нюансы. Также человек может направить отчисления в управляющую компанию. Тогда организация будет заниматься инвестированием полученных средств, что позволит увеличить итоговый размер выплаты при достижении соответствующего возраста.

Чтобы оформить накопительную часть пенсии потребуется отправиться в фонд, куда нужно подать заявление на формирование будущих отчислений. После заключается договор, который отправляется в ПФР для дальнейшей регистрации.

Работодатель должен только осуществлять перечисления в указанный в договоре фонд. Размер выплаты от месячной зарплаты составляет 22%. Когда у гражданина появится необходимость, то он сможет обратиться в пенсионный фонд для старта отчислений, что возможно только при наличии оснований для определения выплат.

Выплата трудовой пенсии может быть единоразовой или ежемесячной. Общая сумма к выплате не изменяется от формы перечислений.

В качестве примера для расчета возьмем мужчину 1955 года рождения, который имеет двух уже совершеннолетних сыновей. Он готов проработать до 2025 года, после чего начать получать трудовую пенсию. Был наемным работником в течение 40 лет. На 2019 год его заработная плата в месяц составляет 35 000 рублей.

Виды пенсий

Пенсионная система в Российской Федерации базируется на страховых принципах. Она включает в себя четыре вида пенсий:

1. Страховая. Это помесячный платеж, осуществляемый при достижении пенсионного возраста. Различают следующие виды страховой пенсии:

• по старости. Выплачивается гражданам пенсионного возраста, если имеется достаточный стаж работы и набрано количество индивидуальных пенсионных коэффициентов (баллов), достаточное для назначения пенсии;

• по инвалидности. Назначается в случае утраты трудоспособности из-за травм и болезней, независимо от стажа;

• по потере кормильца. Назначается нетрудоспособным иждивенцам умершего пенсионера, если они члены его семьи.

2. По государственному пенсионному обеспечению. Выплачивается работникам федеральных государственных учреждений, военнослужащим, сотрудникам силовых структур, другим работникам государственных служб.

Большинство людей, достигших пенсионного возраста, начинали работать еще в Советском Союзе. С тех пор методика расчета выплат неоднократно изменялась. Советский период, вплоть до 1992 года, регламентировался Законом “О государственных пенсиях в Российской Федерации” от 20.11.1990 N 340-1. Период с 1992 по 2015 год администрировался Федеральным законом от 17 декабря 2001 года N 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”. С 2015 года применялся Федеральный закон “О страховых пенсиях” от 28.12.2013 N 400-ФЗ.

Ссылка на основную публикацию